第三十五章：万科榜样（2/2）

而当李忠探寻wk成功的奥秘时，才恍然大悟，我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司唯一的，更不是最好的商业模式。现在几乎所有房地产公司的商业模式都可以看成是“香港模式”，即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花；与此同时，公司房地产业务多元化（涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等几乎一切产产品）。应当说这种模式对单一项目，或者只有一个项目的公司来说，往往容易成功，但对多项目或综合房地产公司就很难说了。

内地老牌地产公司几乎都采用香港模式，至今大多泥足深陷。而大量香港公司特别是所谓五大家（长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界）这10年以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果也是败多胜少，苦不堪言。这表明，香港模式在内地并非所向披靡的制胜法宝。

其实，我们只要稍微比较一下中国香港和欧美发达国家，就不难看出问题的端倪。香港是一个城市，土地极其有限，政府对土地实行高度垄断，高地价的政策一直给政府带来极大的利益；另一方面，几家大房地产公司垄断70%的供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。

而美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，可以说，在美国，土地是无限供应，只要修路、架轨（轻轨）、挖洞（地铁），就会有大片大片的土地被开发出来，吸引大批人群去工作和居住。另一方面，美国房地产公司又充分竞争，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和以长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。

中国地域辽阔，未来房地产领域的竞争条件和市场化走向，更趋向美国而不是香港。因此，未雨稠缪，改弦更张，尽早将注意力转到美国模式。也就是说，走一条极度专业化的道路，是在中国的制胜之道。

wk的成功其实就是美国模式的成功。目前wk的专业化不仅体现为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡结合部面向新兴白领的成片居住社区。如今wk生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐成为世界第一，今日中国的wk单靠卖一种小白领的住宅也成为产量世界领先的公司。wk在中国内地资本实力不敌李嘉诚，但却在产量和效益上创造了足以让李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明万科采取高度专业化和产品单一化作业、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。